长寿房产抵押贷款优点呢

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文章目录列表:

1.以房养老要小心哪些法律问题
2.商业银行如何做好抵押贷款与反抵押贷款的评析?
3.什么是房屋反向抵押贷款?
4.重庆市长寿区贷款求教!
5.住房反向抵押养老保险是什么意思
6.什么是以房养老？以房养老真的靠谱吗？

以房养老要小心哪些法律问题

2014年6月17日，保监会发布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，《意见》明确将住房反向抵押养老保险界定为“一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务”。

所谓住房反向抵押养老保险，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

我国的住房反向抵押养老保险大体归类上属于人寿保险中的生存保险。所谓人寿保险简称寿险，是指以人的生命为保险标的，以被保险人的生存、死亡或生存死亡两全为保险金给付条件的人身保险，具体又分为生存保险、死亡保险、生死两全保险。其中生存保险是指以被保险人在约定保险期内生命维系作为保险事故的保险。住房反向抵押养老保险在我国属于新生事物，保监会曾于2005年批复同意幸福人寿保险股份有限公司运作反向抵押贷款产品，但幸福人寿在实际经营中并无此种保险业务。

应当说，融合了不动产抵押制度与生存保险制度的住房反向抵押养老保险，与现行法律规范体系存在诸多的不协调，住房反向抵押养老保险赖以生存和发展的法律环境尚不具备，而法律环境的不完备，必然使保险公司和潜在投保人在保险合同建立和履行中存在风险。

具体而言，不论保险公司或投保人，都应对以下问题给予特别的关注：

尽量以老年夫妻作为共同投保人

《意见》规定，投保人应为60周岁以上的老年人，未规定老年人夫妻能否共同作为投保人的情况。

随着生活质量的提高，60岁以上的老年夫妻共同生存的情况非常普遍，如果仅由夫或妻一方投保，则在投保人死亡后，另一方可能面临丧失房屋处置权的不利局面。从周延保护老年人合法权益角度考虑，应尽量使老年夫妻作为共同投保人，只有在夫妻均身故后保险公司才取得抵押房屋的处置权。

不是所有的房屋都可设立反向抵押

《意见》规定，老年人需对设定反向抵押的房屋具有完全的产权，这里包含了三层意思：

一是要求老人年对房屋享有产权，而非使用权，或受限制的产权。城市直管公房和自管公房、军产房、公租房等，此类房屋老年人不享有所有权仅享有使用权，除非政策允许或者产权人同意，否则不能设定抵押。至于经济适用房，根据《经济适用住房管理办法》，产权人在出售经济适用房时，国家享有优先回购的权利，而国家优先回购权系基于公共利益设定，应优先于保险公司房屋处置权。

第二层意思是老年人对房屋必须享有完全产权。目前老年人名下的住房多属于夫妻共同财产，或者家庭共同财产，应当明确不宜以共有的房屋设定反向抵押，尤其在属于夫妻共同财产的情况下，老年人之一以共同房产设定抵押，其去世后保险公司对房屋的处置可能导致仍在世的一方生活困难。

第三层意思是房屋不存在法律规定禁止设定抵押权的情况，尤指宅基地上房屋。根据《物权法》的184条规定，除法律另行规定外，耕地、宅基地、自留地等集体所有的土地使用权不得抵押，可见农民即使对宅基地房屋享有所有权，也不能以此设定反向抵押。

投保人享有什么权利

在住房反向抵押养老保险关系中，投保人的权益主要根据保险合同确定，其中最重要条款应包括：

1、对抵押房屋的权利条款，即按照抵押权的一般理解，投保人仍应保有对抵押房屋的占有、使用、收益权益和有限的处分权。

所谓有限处分权是指经抵押权人同意的处置。根据物权法规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。对于老年人而言，其对房屋享有担保利益和处分利益，与保险人建立住房反向抵押养老保险关系是实现房屋担保价值的体现。但随着时间推移，房屋涨价及老年人身体状况如因大病需要变现出售抵押房屋，此时老人能否保有处分利益就变得至关重要。对此保险合同双方均应给予足够的关注。

2、房屋升值利益归谁所有。

老年人身故后，房屋由保险人处置，此时如房屋存在升值利益如何分配？《意见》根据保险公司对投保人所抵押房产增值的处理方式不同，将保险产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。参与型产品指保险公司可参与分享房产增值收益，通过评估，对投保人所抵押房产价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。非参与型产品指保险公司不参与分享房产增值收益，抵押房产价值增长全部归属于投保人。

老年人如希望在身故后将升值利益归于子女继承，则需要与保险人签订非参与型的住房反向抵押养老保险合同。

此外，双方还应关注保险人处置房屋的方式。采用不同处置方式可能将对双方权益产生较大影响，具体方式包括变卖、拍卖、评估后折价归保险人所有等。通常讲，通过拍卖或者评估后折价确定的价格相对客观，更能保证房屋价值利益的最大化。需要说明的是，因我国法律禁止流质，故双方不得约定在老年人去世后房屋直接归保险人所有。

3、不受追索的权利。

老年人去世后，如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用，由保险公司承担房价不足的风险，保险公司不得以老年人的其他财产追偿，也不得再向老年人家属追偿；

4、保险合同的任意解除权。

投保人对保险合同是否享有任意解除权。保险法规定，除法律另有规定或保险合同另有约定外，投保人可以解除合同。具体到住房反向抵押养老保险至今仍有疑义，考虑到合同履行期限长，保险公司合同风险较大的特点，保险人完全可以通过约定的形式排除投保人此项权利。投保老年人欲保有此项权利，应关注条款并积极与保险公司协商。

5、养老金请求权。

老年人投保住房反向抵押养老保险应特别注意养老金的取得方式，就国外模式，大体有一次性领取、定期分批领取、定期分批及一定授信额度内领取相结合的方式。养老金领取方式关系到养老金的现金投资利益归谁所有的问题，双方对此均有需求，更需要谨慎对待。

如实披露很重要

《保险法》第16条规定了投保人就保险标的和被保险人情况对保险人的如实告知义务。在住房反向抵押养老保险合同关系中，投保人需要注意的告知义务至少可以包括三个方面：即人的告知、物的告知、自身财产情况的告知。

所谓人的告知即被保险人身体情况的告知，因老年人长寿风险系住房反向抵押养老险中保险人的主要风险之一，老年人应就自身的健康情况，既往病史如实向保险人披露，以便于保险人据以确定合理的养老金数额。物的告知主要是用以抵押的房屋情况的告知，包括房屋权属、质量、原有抵押、司法查封、土地使用权期限等情况。自身财产情况的告知主要是指老年人就自身收入、未清偿债务、诉讼纠纷情况的告知义务。

上述情况虽看似与住房反向抵押养老保险无关，但确是保险人判断能否承保的重要因素，很难想象出于风险规避动机的保险人会接受已经陷于资不抵债的老年人的投保要约。

老年人在保险合同签订中应当恪守上述告知义务。如因投保人自身故意或重大过失未履行如实告知义务导致保险人解除保险关系的，老年人可能面临无法及时清偿贷款和利息的风险。

土地使用权期限届满后怎么办

我国城镇建设住宅用地的使用年限是70年。虽然《物权法》第149条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期，但在住房反向抵押养老保险可行的诸多研究中，对于保险合同履行中 超 过70年 ， 保 险 合 同 效 力 怎 么 看待，如何履行仍然是人们关注焦点。那么在《意见》试点期间这个问题是否存在呢？

通过对《意见》的分析，可以看到，土地使用权期限的问题仍然存在，但影响不大。这主要是因为《意见》对住房反向抵押养老保险试点期间仅确定为2014年7月1日起至2016年6月30日止。结合我国的商品房始于80年代以后，故现有商品房的使用期限至少还在35年以上，即使按照35年计算，试点期间60岁以上的老人平均预期寿命需要达到95岁以上才会出现保险合同履行期间土地使用权到期的情况。

相关链接

美国三种主要的反向抵押贷款类型

1.联邦住房管理局有保险的住房反向抵押贷款。

这项贷款又称房产价值转换抵押贷款(H E C M)。通过美国国会的认可，反向抵押贷款的回收额会超过住房价值，以及贷款意外受损时的赔偿。用户可选择一次性获得贷款、每月支付、在一定信用额度内按需提取。借款者需定期支付反向抵押贷款保险费、贷款相关的费用。期限届满时贷款停发，抵押住房在住户搬迁或死亡后才收回用于还贷，居住期间的利息照常累计。

2.联邦住房管理局无保险的住房反向抵押贷款。

这种贷款的特点是期间固定，即贷方定期支付贷款金额，借方在约定期限内还贷，无需保险费。这种贷款发放名额有限，入选者需要有一定的收入来源。无保险的反向抵押贷款适合于短期的大量资金需求，所支付的金额要高于有保险的住房反向抵押贷款。固定的偿还期限要求还款金额具有充足性，因此借款人用于偿还贷款的资金来源必须稳定。

3.放贷者有保险的住房反向抵押贷款。

这种贷款的保险由金融机构办理，贷款对象资格无需政府认可，住房未来增值的收益由发放贷款的机构与住户共同享有。贷方定期提供贷款，或在此基础上增加一个可提前支取的信用额度。贷款利率可固定、可变动，抵押保险费、咨询费等附加贷款成本也可以波动。

商业银行如何做好抵押贷款与反抵押贷款的评析?

反抵押贷款目前正受到社会各界的关注。中国企业联合会副会长、中房集团总裁孟晓苏博士，根据美国金融界针对部分老年人的养老问题推出的反抵押贷款的模式，在我国首次提出《建立“反向抵押贷款”的寿险服务》的倡议，这一建议立即引起了房地产界、金融界和政府等社会各方面的关注。中国保监会、建设部向国务院提交的研究报告中，对反抵押贷款在中国的推行，也给予了积极充分的评价。我们在有关“售房养老”的一系列论文中，也提出“以房养老”的新理念，倡导在我国建立将个人房产引人保险领域和老年保障体系并进行业务运营。 何谓“反向抵押贷款”?根据孟晓苏的观点并结合国外大量相关资料，可以解释为它是一项主要适用于达到一定年龄、拥有一定房产的老人的人寿保险业务。它的操作过程是老年人把自己的房屋产权抵押给保险公司或相应的金融机构，对房屋的现值、将来增值及折损情况进行综合评估。根据评估值和老人的平均寿命进行计算之后，按月将现金发放给老人作为生活费补贴，到老人身故之后，保险公司取得房屋产权。 传统的住房分期抵押贷款，通常简称为按揭。这是买房者在支付给卖房者一定的房款后，其差额款通过以所购房屋作抵押向银行申请取得贷款支付给卖房者，再由买房者在一个较长时间内分期偿还给银行。其放贷对象是年青、有固定收人的购房者。反抵押贷款则有较大不同，是指居民以自有产权的住房作为抵押，定期向金融机构取得主要用于日常养老生活费用的贷款。其放贷对象是无固定收人而又有自有住房产权的老年人，贷款到期则以出售住房的收人或直接以该住房资产还贷。这种贷款可以是一次性取得，但大多是按月或在一定信用额度内根据借款人需要做自由支付。贷款本金和利息总额随分期放贷、时间延长而逐步增长。这种贷款之所以叫”反抵押贷款”，在于它的现金流方向与传统抵押贷款正好相反。其原因是它是以房产为抵押，借方(房主)从贷方(抵押贷款机构)取得现金，而不是传统的住房抵押贷款现金从房主流向银行等金融机构。 反抵押贷款在美国开办已有较长时间，这一模式借鉴引人我国，也将只是一个时日选择的问题。在传统的“儿子养老”、目前的“票子养老”的基础上，再增加一个新的“房子养老”的新模式，得到了相当多人的鼎力支持和积极关注。目前，我国的社会保障体系还不是很健全，而独生子女政策推行积极效应固然已很明显，但其负面影响也在逐步显现，老龄化、老人高龄化问题正以比国外快得多的速度在迅速出现。所以，这一新的贷款或寿险模式在我国的实施，不论是从实施的迫切性还是从社会意义上看，都是更甚于其他经济发达国家。我国更有必要推行这种新的养老模式，并使其在养老生活中真正发挥相应的作用。 二、两种住房贷款形式的异同评析 抵押贷款与反抵押贷款两种形式的区别，可以大致列示为: 通过对上表的比较分析，我们可以看到，抵押贷款与反抵押贷款有较多的相同点，具体表现在以下儿个方面:(1)都是需要资金者以其拥有的住房的产权为抵押物，来获取所需要的款项;(2)在将该住房的产权做抵押后，原住户仍有使用和居住的权利，继续拥有并长期居住;(3)都体现了一种借款人与银行或其他特定机构之间借款与还款的债权与债务关系;(4)都需要考虑借人归还、计息付息等作为贷款的基本内容。 但同时抵押贷款与反抵押贷款也有较多的不同点，这正是本文要给予着重说明的。它表现为: 1.贷款机构普通住房抵押贷款的开办机构只能是银行，而反抵押贷款的开办机构可以是银行，也可以是寿险公司或专门成立开办这一业务的其它特定机构。如美国政府对反抵押贷款的承办机构，就特别规定道:“联邦住房管理局授权的合法贷方，拥有开展反抵押贷款的排它性权利”。而“合法贷方”则主要指任何银行、信托公司、国家银行联盟储蓄银行、储蓄和贷款协会、联邦储备银行、联邦储蓄和贷款协会、信用联盟、联邦信用联盟和任何授权的抵押银行，以及其它由联邦住房管理局特别授权的经济实体。借鉴美国这一做法，我国将来推出这一业务后，也可以允许银行、寿险公司、信托投资公司等为开办反抵押贷款业务的特定机构。各种基金会尤其是住房基金、养老基金管理机构、社会保障部门和某些有实力的房地产开发商，也可经特别允许后参与这一业务的运作。 2.借款者。普通抵押贷款的借款者，按制度规定只能是中青年户主，老年户主如年逾60岁以上的人员不具备申请贷款资格。即使是年龄在50岁的人员，贷款章程也特别规定其整个贷款期限不得超出10年，即60岁之前必须归还全部贷款本息。事实上，老人也有较强的融资需要，只是考虑贷款归还的资金来源问题，老年人显然不具备这一能力，故此相关政策也不允许这样做。反抵押贷款则不同。如美国《联邦银行法》中的《联邦不动产法》的第280条款，在有关借款人的资格规定中，“借方”是指拥有符合条款规定的抵押房产，年龄不小于60岁的公民，而该公民的收人不能超过该州的中等收人水平。而相对应的280-a条款中，则将“借方”的资格规定为“拥有符合条款规定的抵押房产的，年龄不小于70岁，收人不能超过该州的中等收人的80%的老年公民”。这一规定的含义是明确的，借款人的年龄必须在60岁或70岁以上。我国的反抵押贷款的推出中，显然对借款人的年龄必须有最低不高于60岁和2岁的年限规定，而借款人的经济住房状况显然应当放宽一些，只要有可供抵押的房产，且房产具备一定的价值，又乐意参与这一业务者，都应当允许参与这一业务事项。 3.业务属性。普通住房抵押贷款是一种简单的融资行为，体现了借贷双方的一种纯粹的债权债务的经济关系，完全可以遵循市场机制予以运作。反抵押贷款则因涉及到养老问题，是对年老而又贫弱的老人的一种生活资助和所拥有房产价值的特别安排，是一种养老的新途径，是强化社会保障的新形式。这又体现了一种政策行为，还附有浓重的公共福利的色彩:两种业务的属性不同，遵循的指导思想及具体的制度规定等也应当有所差异。反抵押贷款不仅是一种融资行为，还体现了一种福利资助的属性。发放贷款的特定机构，如将其归结为政策性银行那样的政策性机构更为合适。 4.住房状况。住房同样具有“生命周期”，即从住房的初始设计、建造，长期使用居住，到最终的报废清理、拆迁或重新建造的一段长期间。这即谓住房的生命周期。抵押贷款通常处于住房使用居住的前期或中期，而反抵押贷款的开办，则大多处于住房使用居住的中期和后期。申请住房抵押贷款者，都是为购买住房而申请贷款，比如购买初始建造的新房或者二手房。而申请反抵押贷款者则多是借款人已经居住多年的旧住房，是对使用后期的住房的资产价值做重新盘活整理。 5.经营性质。普通抵押贷款业务的开办中，业务经办机构是希冀在此中取得盈利的，即通过发放贷款取得相当的利息收人，以实现盈利。而反抵押贷款业务的开办，则因信息不完全、时限不确定等，而蕴含着太多的风险。机构开力、这一业务是很难指望从中实现盈利。另外，考虑到借款人都是年事已高的贫弱老人，面对着长期的养老生涯，还款资金又是其赖以存身立命的住房。所以，这项业务的开办固然要考虑“以收抵支，略有结余”，但却很难指望可从中获利，事实上业务经办机构也不应当凭借此项业务的开办，在老人身上赚取大钱。 6货款目的。借款人向银行或特定机构申请贷款是为了筹措和使用所需要的资金。普通抵押贷款的目的，是人们在购买住房出现资金短缺时，向银行申请贷款以融资，是筹措资金以购买住房。反抵押贷款则是老年户主为满足自己晚年生活资金筹措的需要，以房产为抵押，从抵押贷款机构处取得现金，是对自己拥有住房资产的产权和价值的一种特殊安排。也可以说是贷款机构接受老年住户以住房为形式的抵押，然后在整个贷期内分期分批向借款人(老年住户)发放贷款。 7.货款发放归还方式。普通抵押贷款的发放方式，是借款者同银行签订贷款合同后，银行接受借款人以住房为抵押的申请，将合同规定的款项一次性贷放给购房人员，然后再在整个贷期内分期分批收回贷款本息。反抵押贷款则是由老年户主作为借款人，将己经拥有完全产权的住房抵押给银行或其它特定机构，然后在合同规定的整个贷期内，分期分批的取得合同规定的款项，作为养老期的生活使用。待贷款到期(实质上大多为借款人死亡)之时，再用住房作价或用货币一次性地全部归还借款本息。反抵押贷款在居住年限或者说老年人生存年限内无需还款，其特点是分期分批放贷，最后一次性收回贷款本息。 8.还货手段。普通住房抵押贷款业务中，借款者从银行借入的是货币并用于购买住房，用于归还贷款的也是货币。反抵押贷款业务中，借款者从银行借人的是货币，到期归还银行的也可能是货币，但在大多数的情形下，能够作为还贷手段的只能是老年户主拥有的住房。这时贷款机构要对该反抵押的住房给予估值、计价、测算并对外出售转让，用出售的价值来抵付以前已经发放的贷款本息。所以，反抵押贷款的归还，最终可能是货币，也可能是用该抵押贷款的产权和使用支配权的完全转移来归还。 9.还货期限。普通抵押贷款的还贷期限，是借贷双方事先约定并在贷款合同中予以明确列示，期限是事先规定好，并按约实施的。即使会有提前还贷或推迟还贷事项发生也属较少。而反抵押贷款的期限可以是定期的，但大多数情况下却是以申请借款的老年户主的死亡为贷款到期日，而这一事项显然是事先无法预期的。 10.经营风险。普通抵押贷款的实施中，可能会发生某种风险，如借款人归还贷款中可能发生的某种违规违约事项，而导致的贷款无法及时足额归还等。但这种状况并不为多，即使发生违约，对贷款银行也不会造成太多的损失。目前，我国开办的各种贷款中，住房抵押贷款的违约率是最低的。贷款机构的收回款项，一般而言是有把握的，最少是有该幢房屋作为抵押，而房屋的价值在一般情况下，是持升值状态，变卖还款应当是无问题的。反抵押贷款的业务实施中，则需要涉及到住房价值波动风险、长寿风险、抵押物风险、支付风险、道德风险、购买力风险、政策风险等诸多风险。对开办此业务的特定机构而言，也会有支付风险、变现风险等需要予以考虑。所以，反抵押贷款业务推行中的风险，要远远大于普通抵押贷款。 11.财税政策激励。住房抵押贷款的实施，完全是贷款银行同申贷人之间的一种商业行为，国家相关经济政策对此以大力倡导和鼓励，但没有必要在财税政策上给予特别的优惠。反抵押贷款则有不同，申请贷款者都是年逾60岁或更高年龄的退休老人，且经济收人较低，申贷是为了筹措资金用于养老，对此事项国家理应给予种种政策支持，比如给予税收减免、财政贴息、费用税前列支等多种优惠。 12.住房产权。普通住房的抵押贷款是住户将住房的产权，以抵押的形式向银行一次性取得贷款资金，并用来购买住宅。反抵押贷款则是老年住户将住房的产权，以反抵押贷款的形式抵押给银行或其他特定机构，以取得晚年养老生活所需要的资金。住房的产权在前者表现为抵押的形式，用贷款得到的现金取得住房的产权;后者则表现为反抵押的形式，是用住房的产权来取得现金来用于满足养老对资金的需要。就货币资产与住房资产的置换而言，两者的表现是完全相反。

什么是房屋反向抵押贷款?

　　“住房反向抵押贷款”是指：拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给金融机构，由相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值折旧等情况进行综合评估后，将其房屋的价值化整为零，按月或按年支付现金给借款人，一直延续到借款人去世。它使得投保人可以提前支用该房屋的销售款，借款人在获得现金的同时，将继续获得房屋的居住权并负责维护。当借款人去世后，相应的金融机构获得房屋的产权，可进行销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息，相应的金融机构同时享有房产的升值部分。

　　反向抵押贷款（Reverse Mortgage , RM）是住房价值转换（Home Equity Conversion ,HEC）产品之一，是一种以住房为抵押的借贷，并以此为核心，拉动养老、保险、房地产等多项活动。其对象为有住房所有权的老年人。老年人在不必搬离住房情况下，通过反向抵押贷款将住房资产转换成现金，作为房屋的维修、日常生活、长期护理或其他费用等，所有债务（包括本金、利息及费用）将在住房出售、房主永久搬离或借款人死亡时支付，借款人也可以选择在任何时候自愿偿还所有款项。

　　反向抵押贷款与传统抵押贷款比较

　　在某种意义上反向抵押贷款相当于传统抵押贷款的一种“倒转”，房主每月从贷款人那里得到贷款而不是向银行支付贷款来购买住房。传统抵押贷款是以贷款人的收入和信用为偿还保证的，而作为抵押品的住房只是作为还贷的一种额外的保证，其债务总额一般随着时间递减，同时住房净资产在上升；而反向抵押贷款是以住房自身的价值为保证的，并不需要收入或信用保证（故对收入低、信用差借款者也适用），其债务总额随着时间而递增，同时住房净资产减少，只有在住房被出售、房主不再居住或是其死亡时才被偿还，在这之前，借款者拥有住房所有权。另外反向抵押贷款是一种不具有追索权的贷款，只能以住房资产来偿还，如果住房资产不足以偿付债务时，借款者不需要支付两者间的差额，因此贷款人可能面临债务不能全额偿还的风险。反向抵押贷款与传统抵押贷款的根本区别在于后者必须出示收入证明，住房只是一种技术上的担保，而对前者，并不需要收入证明，而又无追索权，故不需要偿还超过住房资产部分的债务。

　　反向抵押贷款不需要收入及信用证明，从理论上看设计这种抵押贷款比较简单，但考虑到在中长期中，未来经济变化引起房地产价格的变化是非常的不稳定，在5年中升降40%也不罕见。另外加上借款人的剩余居住年数等的随机性，反向抵押贷款的设计是相当复杂的。

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住房反向抵押养老保险是什么意思

住房反向抵押养老保险是，将个人所有住房抵押给保险公司或银行，保险公司或银行支付养老金的一种新型养老保险。

住房反向抵押定义：

1、住房反向抵押贷款就是指已经拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，相应的金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值、折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后，按其房屋的评估价值减去预期折损和预支利息，并按人的平均寿命计算，将其房屋的价值化整为零，分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付现金给借款人，一直延续到借款人去世。它使得投保人终生可以提前支用该房屋的销售款。

2、借款人在获得现金的同时，将继续获得房屋的居住权并负责维护。当借款人去世后，相应的金融机构获得房屋的产权，进行销售、出租或者拍卖，所得用来偿还贷款本息，相应的金融机构同时享有房产的升值部分。即“抵押房产、领取年金”。因其操作过程像是把抵押贷款业务反过来做，如同金融机构用分期付款的方式从借款人手中买房，所以在美国最先被称为“反向抵押贷款”。

什么是以房养老？以房养老真的靠谱吗？

提及我国目前的养老方式，可能大多数人想到的无非是机构养老、居家和社区养老这三种主流的养老方式，而老人退休金和养老金在飞涨的物价、急剧上涨的医疗费用面前也越来越吃力，所谓的“老有所养”并不是一件轻松的事情，而在2018年8月8日，银保监会也将老年人住房反向抵押养老保险扩大到全国范围，那么以房养老这一模式是否可行？面对现今老龄化日益加剧的中国又会遇到那些阻挠呢？

什么是以房养老？

以房养老目前多指“住房反向抵押养老保险”，从操作层面来说，就是老人将所拥有的房屋抵押给保险公司，仍继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处分权，并按照约定条件领取养老金直至身故；既能实现“居家养老”又能“增加养老收入”，一举多得，可真如设想的这么好吗？以房养老又会遇到那些困境呢？

从2014年的试点到全国范围的开展，以房养老的试水效果其实一直不太理想，那么主要表现在那些方面呢？

与传统养老观念不符

中国人根深蒂固的的养老观念是“养儿防老”，子女具有赡养义务，老人去世后，房产由子女继承，房产也是中国大部分家庭财富里占比最高的资产，如果选择抵押房产，可能会引起家庭纠纷，因而，参加以房养老的人群中以无子女老人、孤寡老人或者空巢家庭居多，其他老人群体兴趣寥寥。

房屋价值波动不可预料

房屋的价值是养老抵押贷款的关键，也是产品定价的核心影响因素，中间历经国家多次宏观调控，房价出现数次大幅波动，房价的未来涨跌如何，谁都说不好。这对保险公司甚至是老人本人都是一项不可预料的挑战。

房屋产权政策、法律制度变动

土地使用权到期之后，如何续期和处置，当前国内尚无明确规定，而对于真正有养老困难的农村老人来说，农村土地在法律上是严禁流转的，其使用权是不能抵押的，可以说“以房养老”很难在农村走得通；另外，房屋还涉及税收等法律制度，物业税、遗产税尚未出台，房产税如何征收也没有明确。说到底，“以房养老”缺乏顶层设计，没有配套政策，政府支持力度也有限。

具体业务操作有困难

作为一款保险产品，合同条款复杂，一般老年人难以理解。同时，在业务流程中，包括房产登记变更、对房屋的价值评估、公正等环节，都需要中介机构的参与，并支付不菲的中介费用，这就提高了交易运营的成本，而提高的成本，最终还是由投保人买单。

需面临贷款利率变化和被保险人的长寿风险

抵押贷款一般要运作几十年，贷款利率随着经济形势、宏观调控一直在波动，保险公司缺乏锁定利率的工具和机制。而随着我国人均寿命的增加，意味着出售“以房养老”产品的保险公司要支付更多的养老金，甚至有可能超过房屋的价值，这就进一步降低了开展业务的意愿。

说到底，以房养老的人群局限性还是很大的，所以它并不会成为养老推行的模式，被高房价裹挟了半生难道你愿意被“以房养老”再劫掠后半生？

好了，今天关于“长寿房产抵押贷款优点呢”的探讨就到这里了。希望大家能够对“长寿房产抵押贷款优点呢”有更深入的认识，并且从我的回答中得到一些帮助。

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